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近十年北上广深房价走势与调控政策比较www.mah
添加时间:2019-09-23
 

  www.mahui6.com28823小苹果高手论坛小学奥数入门学习,房地产行业是中国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。

  本文运用统计数据和调研数据对北京、上海、广州、深圳四个一线城市近十年来的房价走势,以及特征、居民对房价及调控政策的满意度等情况进行了系统研究,在此基础上分析各城市在各个阶段调控中出台的行之有效的政策,提出稳定房价的政策建议,是一篇颇具创新性、可读性的调查报告。

  2012年,北上广深四个一线城市中,北京商品住宅价格最高,均价为20700元/平方米;新建商品房均价从2003年到2012年一路攀升,北京十年涨幅最大,达到337%。

  北上广深四个一线城市中,广州受访者对房价的满意度最高,平均值为2.7分,受访者的收入、户籍、住房拥有量对房价满意度有显著影响。

  48.0%的受访者认为今年房地产调控政策“不够猛烈,期待更多新政策出台”,40.3%的受访者认为未来应“继续加强调控,直至房价下降”。

  35.0%的受访者认为应该保留“限购令”,72.9%的受访者赞同第二次购房征税,这其中超过一半的受访者选择“应该征15%”。

  一线城市中北京房价最高。2012年,四个一线城市中,商品住宅价格最高的是北京市,其均价为20700元/平方米,深圳排在第二位,为18847元/平方米(见表1);广州与上海均价相当,分列第三、四位。在2009年之前,四城市商品住宅均价一直由深圳领先,房地产发展最早、最成熟且毗邻香港,是这段时间内深圳房价领先的最主要原因。而随着房地产在全国范围大规模地发展,北京作为首都,经济发展、人口增长、大规模的城市改造和居民拆迁都是推高其房价的主要因素,2010年北京新建商品房房价飙升,从13799元/平方米上涨至20328元/平方米,涨幅高达47.3%,一跃超过深圳。

  十年间北京房价涨幅最大。据统计,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品房均价从2003年至2012年一路攀升。其中,十年涨幅最大的是北京,达到337%,涨幅最小的是上海,为197%;深圳以220.6%的涨幅排在四城市中的第三位(见图1)。而广州上涨了261.2%,与北京、深圳、上海三大城市比较,价格曲线最为平缓。

  影响四城市房价的主要因素。总的来说,影响各城市房价的因素众多,有共同点,也有不同点。共同方面,通过研究2003年到2012年四城市房价与经济基本面指标时间序列数据,挖掘城市房价与经济基本面指标的联系,我们可以发现城市房价与城市GDP、货币量、投资、消费、出口、人口、人均可支配收入有显著相关性。除上述经济指标外,城市特征也是决定房价的重要因素。基于我国“人多地少,人多房少”的具体情况,尤其是在土地资源稀缺、城市功能相对完善的一线城市,客观上存在房价不断上涨的因素。在快速城市化和全球化的进程中,为了寻求更好发展机会和更高生活质量,资本和劳动力向中心城市流动。在这些城市中,房地产市场不再只是本地人的市场,城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。另外,政策刺激也是推动房价的一大动力,如为了应对国际金融危机,我国从2008年底先后出台了各种优惠政策,加上开发商的降价促销,大大刺激了楼市,让楼市迅速回暖,不断升温,进而超速增长。

  1.影响北京房价的主要因素:一是,北京是全国政治、文化、科教和国际交往中心,我国经济、金融的决策和管理中心;二是,北京是全国各地众多有钱人“洗脚上田”的集合地,如山西煤老板大举入京购房;三是,北京每年新增人口众多,特别是每年大量留京、来京发展的大学生,刚性需求巨大;四是,奥运会的成功申请与举办,令北京的城市基础设施、居住环境条件极大改善。

  2.影响上海房价的主要因素:一是,在长三角地区,无论是经济总量还是人口分布,上海市占整个区域的绝对主导地位;二是,土地供应量减少,从2005年以来,上海市的土地供应面积大幅减少;三是,房屋拆迁过多减少了有效供应,上海的住房刚性需求中,房屋拆迁户占比较高;四是,世博会助推了上海迈向国际化大都市,房地产投资气氛浓厚。

  3.影响广州房价的因素主要有:一是,广州是省会城市,是珠三角的中心;二是,土地价值与价格推高房价,随着近年广州城市基础设施的不断完善,特别是轨道交通的蓬勃发展,土地价值大幅上升,基准地价大幅上升,如2010年一级住宅土地的基准地价比2008年上升23.3%,比2004年则上升73.5%;三是,“单门独户”增多带动需求增长,收入增长带来生活方式的转变,家庭结构也从“三代同堂”过渡到“单门独户”,增加了对住房的刚性需求;四是,亚运会的举办给城市发展加速,推高房价。

  4.深圳房价高企受几大因素影响:一是土地稀少;二是城市移民,外来人口众多,刚性需求庞大;三是毗邻香港,受投资投机冲击大;四是城市一体化进程加速发展,轨道交通全面发展;五是城市国际化发展。

  四城市房价满意度——广州最高,北京最低。调查数据显示,四个城市中,广州房价满意度最高,平均值为2.7分,其次是上海;深圳2.6分,排名第三;北京最低,仅为2.3分。满意度与城市房价高低排名基本一致。

  拥有自有产权住房的人群满意度高。调查数据显示,四个城市中自有产权居民对房价的满意程度会比其他群体高。其中深圳自有产权人群对房价满意程度最高,达2.9分;其次是广州,第三为上海,北京最低。对比四个城市,北京、深圳不同人群的评价与上海、广州相对应的人群评价也存在不同点,北京、深圳集体宿舍人群的满意度比家庭租房人群、合伙租房人群高,而上海、广州则相反。

  住房拥有量显著影响房价满意度。调查数据显示,各城市均表现出无房人群对房价的满意度低于平均水平,而随着拥有住房量的增大,满意度也越高,其中北京、深圳表现极为明显。

  深圳非户籍人员满意度最低。调查数据显示,深户与非深户两个不同人群对房价的满意度有明显差别,非深户满意度最低,仅为2.5分。而北京、上海、广州三个城市中,这两个群体间的满意度差异性不明显。港澳台户籍群体方面,上海的满意度最高,其次是深圳;国外户籍群体方面,深圳的满意度最高,其次是广州。

  并非所有受访者收入越高满意度越高。调查数据显示,上海、深圳家庭年平均收入不同人群的满意度呈明显的阶梯曲线,北京则是一次线性,广州呈现二次线万元以下群体在四个城市所表现的满意度处于同等水平;而呈阶梯表现的上海、深圳在5-10万元、 10-20万元、20-30万元、30-50万元段的满意度处于同等水平,在2.6-2.7分之间,比5万元以下群体的水平高出约12.5%。北京居民随家庭年平均收入的提高,满意度不断提高。广州居民的满意度表现为在5万元以下、5-10万元、 10-20万元、20-30万元段逐渐提高,而 30-50万元、50万元以上段却逐渐下降。

  从近十年四大城市的调控政策来看,主要是以严格执行中央出台的各种政策为主,地方政策起辅助作用。房地产宏观调控政策大体可以为分三类:行业政策、金融财税政策以及保障房政策。从四城市出台的政策效果来看,也呈现出不同,北京最为平衡,三种政策都取得不错效果;上海、深圳的金融财税政策效果最为显著;广州则是行业政策表现最为突出。

  北京是中国房地产调控政策的风向标城市,每出台一个政策都会引起全国瞩目,其调控也最全面、最严谨。十来年的调控几乎涉及房地产领域每个环节,率先出台的“限外令”、“限购令”等行业政策影响深远。

  上海作为房地产调控的重点城市,一直根据中央调控政策的精神,采取了一系列具体政策和措施,对房地产市场进行了有效的调控,并取了得一定的效果。如上海市大规模的郊区化发展给房价调控带来了极大的便利,根据上海市统计局公布的数据,2012年外环外房源的销售面积达577.82万平方米,占上海全市市场化新建商品住宅销量的比重高达70.6%。

  近十年来,广州房地产调控主要以贯彻中央调控精神为主,并且根据本地房地产市场的发展出台了部分较为有针对性的调控措施,如土地、住房预售、市场综合治理等。特别是广州国土资源和房屋管理局2012年通过官方微博透露,对市区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当的限制预售规模、控制交易节奏的措施。广州市由此开创新建商品房“限售”的先河,努力平衡由于结构性失衡导致的全市均价上涨,并积极引导开发商进行合理定价,稳定房价预期水平。从广州近十年的调控政策来看,此政策对房价的平稳发展最为有效。此外,2011年广州版新“国八条”创新规定从化和增城暂不限购,当年前11个月全市网签同比减少12.1%,均价同比2010年上涨2.5%,顺利完成年度调控目标。

  行业政策主要起规范市场作用。从近十年四个城市的行业政策来分析,深圳地方行业政策在预售环节取得不错的效果,如禁止“认筹”、“深15条”等(见表2),虽然对房价没有起到完全遏制作用,但通过对成交量的影响,一定程度上抑制了房价的快速上涨。此外,一些没有官方发布,但实际执行的行业政策也在短期内对市场成交量有较明显的影响,如2011年4月在实际预售中的“限价令”,即对每个项目进行价格上限限制、分片区制定均价上限、超过价格上限的将不能获准预售;以及“现售令”,即个别高价盘不能取得预售许可,无法在商品房竣工前以期房形式销售,而转向以现房形式出售。

  金融财税政策起立竿见影作用。从房地产调控来看,金融政策基本完全按国务院要求执行,但地方的税收政策影响巨大,成为近十年最有力的调控政策。深圳方面,税收是影响房地产市场最直接、最有效的政策,一是交易环节的税收政策,如2011年6月9日深圳市地税局出台的按评估价征收个人所得税的政策 (见表3),规定深圳二手房交易按核实价和核定价两种方式征收个人所得税。这项措施导致当年二手房成交量同比下降四成,并创下三年新低。再如上海的房产税,2011年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,成为第一批征收房产税的城市,从当年月度供求比来看,上海从2月开始连续9个月月度供求表现为供过于求,2-12月全市新建商品住宅平均供求比仅1:0.63,销售率仅六成。

  从金融财税政策对市场的影响效果来看,无论是税收还是其他金融政策,对市场的影响都能起到立竿见影的作用,是房地产调控最有力的武器。对比四个一线城市,虽然上海、重庆的房产税对楼市影响并不十分明显,但指明了这是未来房地产调控的方向。

  保障房政策尚需逐步完善。在四个城市中,北京对保障房的调控是全国最完善的,近年来一直按照“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的总体思路,加快实施保障性安居工程,逐年加大保障性住房建设力度,通过多种方式解决中低收入家庭住房困难。但即便如此,北京的保障房市场依然得不到市民的认同,皆因“僧多粥少”。

  从建立房地产调控的长效机制来看,保障房是最重要的一环,在未来房地产发展中将成为重中之重,也是地方政府调控的着力点。

  近年来,房地产市场一边是调控政策频出,“史上最严”、“组合拳”、“限购、限贷、限价、限外”等相继出现,但另一边却是房价节节攀升,老百姓对政策既失望又寄予厚望。为了解市民对近年房地产市场调控政策的评价及未来寄望,国家统计局深圳调查队联合腾讯大粤网、新浪网、搜房网三大主流网络媒体,开展“房地产调控政策调查”,收集调查问卷15212份,希望通过统计分析,为房地产市场找到既符合市场特征,又符合市民需求的调控政策。

  近半数受访者认为现有政策力度不够。从调查结果来看,48.0%的受访者(见图2)表示近年房地产调控政策“不够猛烈,期待更多新政出台”,在各选项中占有绝对比例。从各城市来看,北京、广州、深圳选择“不够猛烈,期待更多新政出台”的受访者在所有选项中所占的比例均最高,占比分别为65.5%、40.6%、60.4%。而上海这一选择占比第二,为26.2%;第一选择为“有好有坏”,占35.0%,反映出一方面上海民众对政策的理解较为理性,另一方面也是对作为四城市中房价绝对值最低的一种肯定。

  “四限”与信贷政策调控效果较为明显。在评价近年来最有效的房地产宏观调控政策中,33.9%的受访者(见图3)选择“行政命令,如限购、限贷、限价、限外”,是占比最大的选项。“四限”主要针对投资投机行为,而从受访者的政策建议来看,严格打击投资投机也是政府最应继续加大力度的方面。具体到各城市,表现略有不同,其中北京、广州市民偏向“行政命令,如限购、限贷、限价、限外”,分别占45.1%、33.3%;深圳市民偏向“信贷政策,如提高首付与利率”,占36.7%;上海市民选择较为分散,认为各主要政策的影响较为平均。

  四成受访者认为未来应继续加强调控。对于未来的房地产宏观调控政策走势,受访者选择的选项相对有较多分歧,但依然有超过四成(40.3%)(见图4)的受访者选择“继续加强调控,直至房价下降”,与前面的48.0%受访者表示近年房地产调控政策“不够猛烈,期待更多新政出台”较为一致。在各城市中,北京、广州、深圳选择“继续加强调控,直至房价下降”的受访者所占比例均为最高,占比分别为52.4%、33.6%、47.5%。而上海同样较为分散,选择“逐步放松调控,直至取消调控”、“继续加强调控,直至房价下降”、“维持现状,适时适度微调”的比例相当,分别占28.4%、27.9%、23.5%,说明上海市民既支持继续执行现在有效的政策,又希望出台新的有效管制。

  超过七成的受访者赞同第二次购房征税。无论是近十年的调控政策分析,还是本次调查结果,都显示了税收政策在楼市调控中的重要性。对于第二次购房征税,超过七成(72.9%)的受访者表示应该征税,且赞同征重税的占大多数,37.7%的受访者选择“应该征15%”,另外,“应该征10%”、“应该征5%”的分别占16.7%、18.5%。具体到各城市,表现出较大的差异性,深圳54.9%的受访者选择“应该征15%”,是赞成征重税最突出的城市;北京则表现两极分化,“应该征15%”、“不应该征”的各占45.0%、41.4%,强烈体现了买与不买二套之间的态度差别;上海是赞成第二次购房征税比例最高的城市,共92.1%的受访者赞同征税,但税率分歧较大,赞成“应该征5%”的占比相对较高,为37.2%;广州受访者选择“不应该征”的比例最大,为42.5%,以“老广州”为主要人群构成的广州,自然而然有更多的第二次购房需求。

  受访者认为最应该保留“限购令”与“限价令”。2010年以来,房地产调控政策层出不穷,最为显著的是“四限”,即限购、限贷、限外、限价,其中限购与限贷在全国范围铺开,成为“史上最严”调控的标志性政策。而限外及限价则是地方行为,特别是“限价令”,在众多城市中成为完成年度房价调控目标最重要的行政命令。在“四限”政策中,35.0%的受访者认为应该保留“限购令”,而选择应该保留“限价令”的占受访者总人数的31.3%,两项共占66.2%。希望保留“限价令”的受众寄望房价能实实在在地回落;希望保留“限购令”的则期待市场少些投资投机者哄抬房价的行为。具体到各城市,受访者的首选也略有不同,深圳市民最希望保留“限价令”,占比为50.2%;北京与广州则与四城市总体水平较为一致;上海市民最希望保留“限购令”、“限贷令”,占比分别为44.4%、29.0%。

  从四大城市历年的调控措施成效来看,虽然已取得一定效果,但关于促进房地产市场的健康稳定发展仍有许多工作要做,对于未来房地产调控,提出以下建议。

  学习美国房地产市场,建立公开、透明的网络查询系统。四大城市可以借鉴美国房地产市场,建立全市范围内公开、透明的网络查询系统,即每栋房子的地理、设施信息、使用状态、买卖价格均可查询。实现以下几个主要功能:1.对一套住宅从建设之初到交易环节的全记录,一定程度上杜绝本市“房叔房姐”现象;2.房产过户征税依据;3.计算全市存量房均价水平;4.“同质可比”计算房价涨幅。具体操作方案:四大城市相关部门牵头统计全市存量房数据,专业银行配合提供二手房过户价格及业主信息,税务等部门联动。

  完善房产税征管办法。2011年1月28日,重庆、上海在国家刚刚公布“国八条”后仅一天,同时公布实施房产税,开启了房地产税收体系由仅在交易环节征税向交易和持有环节同时征税的新篇章。

  从影响上看,房产税的征收范围和征收对象决定了房产税影响的广度,而税基和税率决定了影响的程度,在当前国家支持自住、打压投机的大背景下,针对高端豪宅和多套房、阶级式的差别化税率必然是一种趋势。在四大城市,建议可以按如下征收房产税:1.对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上的部分,视为奢侈性住宅消费,按市场评估价每年征收1%-3%的房产税,且没有减除额;2.家庭第三套住宅,每年征收4%-5%的房产税,且没有减除额;3.家庭第四套及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额。

  加快处理和利用历史遗留违建私房。国务院发展研究中心在向十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告中提出,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,收缩政府征地范围;对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,有条件转正。

  对于规范“小产权房”市场,可以从以下方面着手:对城中村住宅盘查,限制在建中项目,按照本地农民住宅、统建楼、集资房等分类,有区别地用发放不同类型的产权证或收购转为公租房等方式处理。

  严格执行住房限购、限贷政策的同时,可针对性设立不限购区域。加强限购、限贷政策社会监督,组建监督委员会。其中,把弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单,5年内不准在当地买房。

  另外,鉴于广州从化、增城不限购后,对调控房价起到明显作用,四大城市可以一定程度上效仿,对房价相对较低、供应量相对较大的区域取消限购令,以实现房价结构性调整。

  继续强化商品住房预售管理,引导房地产开发企业理性定价。一是要求限价,开发企业在房地产销售过程中应按不同结构、不同户型合理定价,确保房价稳定运行,促进房地产市场平稳健康发展;二是采取现售,对于个别异常高价的住宅项目,暂时采取适当限制预售规模措施,从供应层面降低开发商的高定价。

  进一步加强新建商品房买卖合同备案管理,控制交易节奏。对于已取得预售资格的个别高端高价住宅,避免开盘后出现大量集中网签、推动全市均价异常上涨、造成市场的不正常波动,误导市场预期。通过限制高价房备案数量、延长备案时间、降低备案价格等手段,消除均价结构性上涨,确保房地产市场平稳健康发展。

  区别对待“改善型需求”。自从本轮宏观调控以来,因为限购限贷政策的制约,部分真正想改善自住条件的“改善型”需求被误伤,陷入了一个尴尬的境地。建议通过城市间房产交易信息联网,根据房产售出时的增值部分,有差异化地执行“二套房首付七成”政策,避免“一刀切”。

  在美国这个高度重视个人隐私的国家,有件事却显得不那么“隐私”:美国的个人房产信息极度透明,几乎所有个人住宅都可以在商业网站或地方政府网站中查询到具体的房屋信息。美国的个人房产信息公开,源于民众对地方政府评估房屋价值,并收取房产税的监督。查询住房信息不需交费,也不需要办任何手续,每个房屋的成交合同、贷款纪录、地税情况都可以查到,同时,文件的扫描件也可以下载。比如输入比尔·盖茨的住宅地址(183573rdAveNE,Medina,WA98039),即可显示出房主是盖茨与夫人(全名都显示出来),占地面积约200公顷,建筑面积6600平方米,整个别墅于1995年和1996年分3次购入。根据2010年房产税预估值,建筑价值约为10316.4万美元,土地价格约为2312.1万美元,总价值约为12728.5万美元,目前(2013年)估值为15290.4万美元。

  除了商业网站上这些基本信息外,用户还可以到各地方政府的网站上查询更详细的信息。如纽约市政府网站中的“房产信息”页面,就明确标注了房屋账户历史、账单与评估,以及豁免与减免信息等。但开放房产信息查询的目的是以房屋本身为主,其中包括业主姓名,但不包括业主的所有个人资料。房产信息公开也不是说任意一名公民都拥有查询另一名公民名下有多少不动产的资格,而是在政府或房产网站上,根据房屋的具体地址或地段,查出房产信息、纳税、交易历史等资料。

  上海和重庆房产税试点的实施,拉开了房地产税收体制改革的序幕,使得住房保有环节实现了从无到有的突破,具有较大的研究意义。从目前两市颁布的房产税细则来看,其主要内容和区别如下(见下表)。

  可以看到,重庆模式以高端豪宅为重点征收对象,较为符合重庆市政府“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的房地产调控理念,对高档住宅成交形成有效制约。而上海模式以多套房为主要征收对象,由于2010年末上海执行了“限购令”,实际上缩小了房产税的征收面,但上海统计局公布的2010年均价偏低,实际上是扩大了房产税的征收范围,并且使得更多的住宅以较高税率缴费。

  从举例的税费计算来看,上海和重庆税费占总价的0.1-0.3%,与国际相比,整体税率较低。国际上,无论是房价还是租金,最终计算的税率大部分落在0.5%-3%之间。另外,国际上都以评估价作为计税基础( 评估价基本是在市场价上有一定折扣),而重庆和上海模式都暂以交易价格为基础,因此,建立评估体系可视为后期房产税逐渐完善和推广的关键。


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